[부동산A] 급증한 임대주택사업자 등록…"늦기전에 서둘러야"

박상언 유엔알컨설팅 대표 [사진=유엔알컨설팅 제공]

3월 말을 앞두고 최근 주택임대사업에 대한 문의가 대폭 증가했다. 조정지역에서 2채 이상의 주택을 소유한 이들의 상담이 특히 많다. 오는 4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역에 속한 주택을 팔면 기본세율(6~42%)에 10%포인트 또는 20%포인트가 추가되기 때문이다. 이에 따라 늦어도 3월 말까지 주택을 매각해야 장기보유도 받고 양도소득세의 불이익을 줄일 수 있다. 향후 시세상승가능주택이라면 임대주택으로 등록하는 것이 좋다.

다주택자가 소유주택을 모두 주택임대사업자 등록하는 것이 반드시 유리하다고는 말할 수는 없다. 주어지는 세제 혜택만큼, 지켜야 할 여러 가지 의무가 따르기 때문이다. 이 때문에 각 다주택자 상황에 맞는 분석을 통해 옳은 판단을 내려야 한다.

◆주택임대사업자 등록 절차

주택임대사업자로 등록을 하려면 주소지 관할 시·군·구청에 임대등록을 하고 주소지 관할 세무서에 면세사업자등록을 해야 한다. 정부에서는 올해 4월부터 새로운 임대등록 시스템을 운영할 예정이며, 이를 통해 임대인이 지자체에 임대사업자 등록을 신청할 때 임대인의 희망에 따라 자동으로 세무서에도 등록 신청이 되도록 개선할 계획이다.

◆주택임대사업자의 의무

주택임대사업자로 등록하는 순간부터 지켜야할 의무가 발생한다. 각종 의무로 인해 주택임대사업자 등록 시 발생되는 단점은 의무임대기간(단기임대주택 4년, 준공공임대주택 8년)을 준수해야 하므로 양도시기 조절이 어렵다는 것과 임대소득에 대한 종합소득세 부담이 늘어난다는 점이다. 또 연간 임대료 인상 상한율 5%를 준수해야 하며, 임대사업자 등록, 임대조건 신고 등 각종 행정협조사항이 늘어나게 된다. 이 같은 의무를 위반 시 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

단, 지자체 양도신고 이후 다른 임대사업자에게 양도가 가능하며, 양도허가(2년 연속 적자 ,마이너스 현금흐름 ,재개발 재건축등)를 받은 경우에는 일반인에게도 양도가 가능하다. 마지막으로 주택임대사업자로 등록을 해 일정 소득금액이 발생하면 피부양자 자격이 박탈돼 지역보험가입대상자가 되고 건강보험료를 추가로 부담하게 된다. 임대조건이 바뀌거나 임차인 변경되는 경우에는 3개월 이내 시군구청에 변경신고해야 한다

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◆취득·보유·양도 단계별 세금

주택임대사업자로 등록을 할 경우 취득·보유·양도 모든 과정에 걸쳐 세금 혜택이 주어진다. 취득단계에서 취득세 감면이 있고 보유단계에서는 재산세·종합부동산세 혜택과 임대소득에 대한 종합소득세 혜택까지 있다. 주택임대사업 등록으로 인한 가장 큰 세제혜택은 양도소득세다. 세목별로 정해진 가격 및 전용면적 등의 요건이 다르기 때문에 사안별로 정확하게 인지해야야 한다.

우선 임대목적으로 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양으로 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 다만, 취득세액이 200만원을 초과하면 85%만 감면한다. 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택을 20호 이상 취득하는 경우 취득세의 50%를 감면해준다.

또 재산세, 종합소득세, 종합부동산세 등 혜택이 주어지는데 재산세는 임대주택이 과세기준일 현재 2세대 이상일 경우 감면이 적용된다. 전용면적 40㎡ 이하는 전액 감면, 전용면적 60㎡ 이하는 50%(준공공임대주택 75%), 전용면적 85㎡ 이하는 25%(준공공임대주택 50%) 감면된다. 내년 1월 이후로는 전용면적 40㎡이하 주택을 준공공임대주택으로 등록하는 경우와 1호 이상 등록하는 경우에도 재산세를 면제 받을 수 있다.

종합소득세는 공시가격 6억(수도권 외 3억원)이하 주택을 1호 이상 임대한 경우 소득세가 30%(준공공임대 75%) 감면된다. 종합부동산세는 공시가격 6억(수도권 외 3억원)이하 매입임대주택을 1호 이상 임대한 경우와 전용면적 149㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하의 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 합산배제신청을 하면 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

부부합산 1주택소유자의 주택임대소득의 경우 월세소득만 과세되고 보증금은 비과세다. (단 9억 초과인 경우 과세) 부부합산 2주택소유자의 경우도 월세소득만 과세 되고 보증금은 비과세고 부부합산 3주택소유자의 월세소득과 임대소득에 대한 간주 임대료를 합산하여 과세한다. 올해까지 간주임대료 계산 시 소형주택의 경우 보증금(전용 18평이하,기준시가 3억이하)는 제외하며, 국외주택은 주택가액과 무관하게 임대료에 대해 과세한다.

◆양도세 100% 감면 혜택 있지만 농특세는 납부해야

‘양도단계’의 세제혜택은 소득세법과 조세특례제한법에서 각각 근거를 두고 있다. 소득세법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 세제혜택은 임대개시 당시 공시가격 6억원(수도권 외 지역 3억원)이하의 매입임대주택과 전용면적 149㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하의 건설임대주택에 대해 의무임대기간을 충족한 경우에 적용된다. 요건이 충족된 장기임대주택인 경우 다주택자 중과세 규정 적용 시 중과세가 배제되는 주택에 해당하며, 1가구 1주택 비과세 규정 적용시 거주자의 주택에서도 제외된다. 단, 양도하는 주택은 2년 이상 거주요건을 충족해야 한다.

또 장기보유특별공제 추가공제 혜택이 있다. 임대주택 등록 후 6년 이상 장기임대사업을 한 경우 장기보유특별공제를 추가로 2%씩 가산해 10년 이상인 경우에는 최대 40%까지 공제받을 수 있다. 조정대상지역인 경우에도 2년 이상 거주요건을 적용받지 않는다.

기존 국민주택규모 이하의 주택을 구입해 장기임대주택으로 등록하고 10년 임대등록 했을 경우 최대 70% 양도세 감면해준다.

기준시가 6억원을 초과하더라도 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이고 장기임대주택으로 등록해 8년 이상 임대 후 매각하면 조정대상지역에 있는 주택이라도 50~70%까지 장기보유특별공제가 가능하다. 다만, 기준시가 6억원을 초과하는 주택은 10~20%포인트의 세율이 가산된다. 즉 장기보유특별공제는 50~70%까지 가능하지만 중과세는 피할 수 없다.

올해 말까지 주택을 구입하고 3개월 이내에 10년이상 장기임대주택으로 등록후 매각하는 경우에는 양도소득세가 100% 감면된다.